守株待兎

건설37년 原州聲援 趙 博士의 노하우knowhow

수주대토守株待兎

守 지킬 수, 株 그루 주, 待 기다릴 대, 兎 토끼 토
뜻  어리석게 한 가지만 기다려

융통성이 없음. 노력없이 성공을 바람.

공시지가 

1989년 4월에 제정된 '지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의거 건교부장관이

매년 1월 1일을 기준으로  토지의 가격을 감정평가하여 공시하는 토지가격이다.

이는 토지수용시 보상의 기준이 되며 양도소득세, 종합토지세 등 각종 과세기준으로 활용된다.

국세청 기준시가가 공동주택을 대상으로 한 것이라면 공시지가는 토지를 대상으로 한 것이다.

즉 토지에 관련된 제세금 산정시 기준이 되는 가격이다.

공시지가는 표준지가와 개별지가로 구분할 수 있는데

이는 평가의 효율성을 높이기 위하여 평가과정을 달리하여 산정하기 때문에 나타나는 차이에 불과하다.

표준지 공시지가는 감정평가사가 대표성있는 필지를 선정 평가하고 지방자치단체에서

이 표준지를 제외한 개별토지에 대하여 개별토지와 표준지의 가격형성요인을 비교하고 각 요인별 비준율을

적용하여 개별토지의 가격을 결정하게 된다.

재주는 곰이  부리고  돈은  되놈이  받는다.

열심히  노력한  사람  대신  엉뚱한  사람이

이익을  본다 라는  뜻으로 

농지에 집짓기 전 거치는 과정과 비용

모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 합니다.

대부분 바닥면적 100㎡ 약 30평이하인 소형건축은 건축신고 대상으로

착공신고  사용승인 준공의 절차를 거치게 됩니다.

건축인허가 대행료는 250만원 가량 입니다.

이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니며, 건축설계도면은 건축주가 제공하고

건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용입니다.

물론 건축 준공에 필요한 정화조준공 필증, 가스사용승인서,

측량성과도 등도 별도로 제공해 주어야 합니다.

인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용 후 건축을 한다면

동시에 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며

처리기간을 줄일 수 있습니다.

대지로 전용절차

부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는

대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 합니다.

대부분의 도시 외 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어 23.5평

건물18평+데크5.5평의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을

전용해야 하지만 이보다는 여유 있게 200평 가량을 전용하는 것이 좋습니다.

이는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라

대지 면적에 여유가 있다면 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등

농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며, 지가가 상승되어 재산

가치가 높아질 수 있기 때문입니다.

다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평 660㎡미만으로 전용해야

1가구2주택 중과세에 해당되지 않습니다.

또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를

확인할 필요가 있습니다.

시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있으며,

전용 가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의하여 확인 하십시오.

그리고 농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에

수차례 방문해야하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 됩니다.

농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로

해당 토지를 관할하는 ,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 합니다.

건축공사 업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의

토목측량설계사무소에 용역을 주게 되므로 이중의 경비가 발생할 수 있습니다.

측량

농지전용 시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은

대한지적공사에서만 할수있는 것이며 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한

토목측량설계사무소에서 일괄 진행하므로 건축주는 측량 시 입회만 하면 됩니다.

측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지 수에 따라

비용과 처리기간이 다릅니다.

경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는 경우와

인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 합니다.

대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져 건축할 경우에는

경계측량 없이 건축 후 건물현황측량만 할 수 있습니다.

건물현황측량은 900평 1필지 

측량 시 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로 규정되었지만

대부분 지연되는 경우가 많으므로 미리 신청하는 것이 좋으며

사전에 측량일자를 지정할 수도 있습니다.

또한 측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과 방문시간에 대하여

사전 연락을 해 드립니다.

토목공사

토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는 성토 및 절토 작업,

또는 지반을 평평하게 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일,

경사지나 법면에 잔디를 심는 일, 배수관이나 측구 설치, 

그리고 진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트 포장을

하는 일 등이 있습니다.

소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳 외에는

별도로 하지 않고 토목공사, 상하수도공사, 정화조매설공사. 함께 진행하는

경우가 대부분입니다.

토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가 있으므로

주변의 경험자에게 조언을 구하거나 인토목공사 또는 중장비 업체에 문의하시면

도움을 받을 수 있습니다.

전기공사

전기공사는 크게 외부 외선 와 내부(내선)공사로 구분합니다.

한전주까지의 전기선 가설 한전주, 변압기 설치 포함에 필요한 설계 및

외부공사는 한전에서 시행하는 것이며, 외부전기 인입공사를 할 때

현장 200m 이내에 한전주가 있다면 설계조정공사비가 추가됩니다.

한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 비용이 추가됩니다.

최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 연결은

건축주가 선정한 전기공사면허업체가 시행하게 됩니다.

전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만 내선설비공사는

전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 됩니다.

건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만 지불하면 되며,

아울러 건축공사 시 전기를 사용해야 하므로 사전에 임시전기를

사용하도록 요청해야 합니다.

또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명, 콘센트 등의 공사는 건축공사비용에

포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는 건축공사비용에 포함하지 않는

별도 공사로 하는 것이 일반적입니다.

마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 세울 때

주의하여 참고해야 합니다.

상수도, 지하수

시골이라도 간이 상수도가 되어 있는 곳이 많으므로 건축예정지 주변에 상수도

관로가 지나간다면  일정한 시설비를 지불하고 이용할 수 있는 곳이 있으므로

마을주민이나 이장에게 문의해 보는 것이 좋으며

더러는 수량이 부족하여 신규로 이용할 수 없는 지역도 있습니다.

전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리를 두고 짓는 일이 많아

마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 개발하게 됩니다.

지하수 개발비용은 사용용도와 그 지역의 지하수 사정

즉, 지표수위와 수질 및 지질과 상관이 있습니다.

지하수 관정은 소형관정과 중형관정, 대형관정으로 구분되며, 지표수위가 높고

수질이 좋다면 소형관정으로 가능하지만 그렇지 않다면 중형이나

대형관정이 필요합니다.

상하수도 배관공사

위의 지하수개발 및 정화조 공사 외에 상하수도 연결배관 및 오하수 배출공사는

정화조를 시공하는 업체에서 동시에 진행하는 것이 비용이 절감할 수 있고

빨리 처리할 수 있습니다.

농지에 건축 시에는 토지의, 성토, 절토, 정지가 일어나므로 개발행위 허가를 받으면

농지전용은 개발행위허가에 포함되는 과정이 됩니다.

그러므로 개발행위허가를 받아서 건축하는 것이 정석입니다.

농지전용만으로 건축 시 절토, 성토를 하면 개발행위 위반이 됩니다.

生覺의 窓 뿌린 대로 거둔다.
우리 옛 속담이 콩 심은데 콩 나고,
팥 심은데 팥 난다  는 말이 생각납니다
무슨 일이든 근본에 따라 거기에 맞는 결과가 나타나는것을
비유적으로 이르는 우리속담

콩 심은데 콩 나고,  팥 심은데 팥 난다 는 말이 생각납니다

뿌린대로 거둔다는

하나의 법칙을 잘 비유한 말이지요
작금의 우리나라 정치 경제 사회의 현상처럼 사람들은 자기의 욕심으로 눈이 어두워져서
사람의 이치와 도리를  모르는 사람들이 너무 많습니다.
사필귀정 이나 인과응보 의 진실을  모른지는 않을 터인데 말입니다

인간사  상처를 주면 상처로 돌아오고,
희망을 주면 희망으로 돌아오는 법,