三十六計走爲上策

삼십육계주위상책 三十六計走爲上策

三 석 삼 十 열 십 六 여섯 육 計 헤아릴 계 走 달릴 주 爲 할 위 上 위 상 策 꾀할 책

서른여섯 가지 계책에서 도망치는 것이 최고의 계책

계책이 많이 있긴 하지만, 도망칠 때 도망칠 줄 알아서 안전을 도모하는 것이

최고의 계책이라는 뜻.

흔히 우리는 삼십육계줄행랑이라는 말로 많이 쓴다.

또 한편 비겁하게 도망치는 자를 비난할 때도 쓰이는 말이다.

시스템비계는

강관비계와 달리,연결부등이 규격화,일체화되어 있어서

보다 견고하고 안전합니다.

原州聲援 趙 博士의 建築施工 노하우knowhow

기초foundation

1 층  아래나 지반면 아래 구조물의  지지부분

1 층 바닥  아래쪽에서 건물을  지지하는  구조.

기초는  지정 위에  건축되며 건물의 무게를 지면에 전달한다.

건물을 지반 위에서 지탱하는 최하위의 구조로. 독립기초. 줄기초. 온통기초가 있다.

건축선

건축은 건축建築할 수 있는 선.

즉 도로 경계선을  일컫는 말로  그  부분까지 건축이  기능하다는  것을 뜻한다.

도로 너비가 부족한 경우에는 그 도로 중심선에서 필요한 너비의 1/2을 띄운 선이 건축선이 된다.

예를 들어 통과되는 도로의 너비가 2m 인  골목길이라면 골목길 중심에서 4m의 1/2인 2 를 띄워야 한다.

양쪽으로2m 씩 떨어진다면 나중엔4m 의 도로가 확보되는 샘이 된다.

결과적으로 건축할 대지에서1m 를 후퇴하여 건축해야 하는데.

후퇴한 1m부분은 대지면적에서 제하고 나머지만으로 건페율이란 용적율 등을 산정하게 된다.

건축建築한계선

건축물의  지상 부분이 수직면을 넘지 못하도록 한 선을 말한다.

건축建築지 정선

건축물의 1~3층까지  벽면의  위치를 적어도 1/2 이상이 접하도록 지정한 선을 말한다.

건축建築면적

건축 면적은 대부분의 경우 1층의 바닥 면적을 이른다.

대지에 지어진 건물을 살짝 들어냈을 때 바닥을 가린 면적이다.

예를  들어 총 6백평의 건축물이라 해도 1층 면적이  120평이면 그 건축면적은 120평인 것이다.

건폐율

건축면적이 대지에 대해 차지하는 비율이다.

건폐율은 지역에 따라 건축법규로  미리 정해져 있다.

건폐율은 건축의 신축시  전체면적을 결정 짓는 매우 중요한 요소이다.

저렴한 임야에 주택을 짓는 다양한 방법

임야의 경우는 농림지역, 즉 보전산지 공익용·임업용에 대해서만

산지전용허가’라고 하며

관리지역내의 임야, 즉 준보전산지에 대해서는 ‘산림형질변경허가’라고 한다.
물론 보전산지의 전용도 넓은 의미에서는 형질변경이라는 점에서 같다.
하지만 행정절차에 있어 보전산지전용과 준보전산지 형질변경허가는 다르다.
이는 다음과 같다.
준보전산지 만이 형질변경 가능하다
우선 농업이나 임업에 종사하지 않는 도시민의 보전산지 전용신청은 불가능하다.
이는 농지의 경우와 동일하다.
즉, 농림지역에 속한 땅은 그것이 농업진흥지역 내에 있는 땅이던,

또는 농림지역 내의 보전산지에 속하는 땅이던, 논·밭·임야 여부에 관계없이

외지인의 전용허가가 원천적으로 불가능함을 뜻한다.
따라서 도시민이 전원주택을 지을 수 있는 임야는 관리지역 내에 있는

준보전산지 밖에 없다.

준보전산지는 농지전용허가 시와 마찬가지로 소유권이전등기가 되어있지 않은

상태에서도 현지로 거주지를 옮기지 않고 산림형질변경허가를 받아

전원주택을 지을 수 있다.
이때 소유권이전 절차는 농지전용허가의 경우와 같다.
즉, 토지매매계약을 체결한 다음 땅값의 상당부분을 미리 지불하고

지주로부터 토지사용승낙서를 받아 산림형질변경허가를 받아내면 이후

토지거래허가를 거쳐 소유권 이전등기가 가능해진다.
상기의 방법으로 전원주택을 지을 경우 비용 대비 효율성을

도모할 수 있는 잇점도 있다.
다시 말해 상대적으로 가격이 싼 임야를 전용하여 대지로 지목을 바꾸는 것이

농지 등을 전용하는 것보다 비용이 적게 든다는 것이다.
따라서 가능한 경우 산림형질변경을 통한 지목의 용도변경을 적극 고려할 필요가 있다.
산림형질변경허가시의 사업기간은 1년 이내로 제한되며,

허가받은 날로부터 3개월 안에 사업에 착수하지 않거나 사업에 착수한 후

6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.
사업기간은 농지전용보다 훨씬 촉박하다.
따라서 늦어도 1년 안에는 대지조성 공사를 끝내고

지목을 대지로 변경 완료하여야 한다.
임야는 농지의 형질변경허가와는 달리 형질변경허가를 받은 후

권리승계가 가능하며, 산림형질변경

도중에라도 소정의 절차를 거쳐 제3자에게 허가지위를 승계할 수 있다.
또 농지의 경우에는 전용허가를 받은 후 8년 이내에는

다른 용도로의 변경이 금지되지만,
임야의 경우에는 제한기간이 5년이다.
따라서 일단은 전원주택을 지을 목적으로 산림형질변경 허가를 받았더라도

이후에 마음이 바뀔  경우 팬션, 까페 등으로 비교적

자유롭게 용도변경 할 수 있다.
농업인만이 갖는 특권, 보전산지 전용허가
농지법·산지관리법 등 관련법에 따르면 농업인에게 주어지는 혜택은 많다.
농지는 물론이고 임야 등 용도지역에 관계없이 시골 땅에 관한 한

어떤 곳에서건 집을 지을 수 있다.

즉 보전산지 내에서도 산지전용허가를 통해 주택을 지을 수 있다.
물론 보전산지 중 보안림,채종림,시험림,천연보호림 등의

공익용 보전산지의 경우에는 농업인이라도

전용이 허가되지 않지만, 실제 이런 땅은 깊은 산속에나 있어

이곳에 주택을 짓는 경우는 현실적으로 드물다.

그러면 농지법상의 농업인 조건은 무엇인가.
1,000㎡ 303평 이상의 농지를 경작하면서 농·임·축산업 수입이 전체 가족

연간 총수입액의 1/2을 초과하거나 전체 가족 노동력의 1/2 이상으로

농·임·축산업을  영위하는 세대를 일컷는다. 여기서

생각해야 하는 것이 바로 농업인으로 인정받을 수 있는 최소 경작면적이다.
농업인으로 인정받으려면 최소 경작면적이303평 이상이 되어야 하는데,

여기에 더해 농업인주택으로 건축허가를 받으려면 집터,

다시 말해 대지로 전용할 땅을 제외하고도 303평 이상 농사를

짓고 있어야 한다는 것이다.
이를 잘 못 이해할 경우 농림지역 내의 농업진흥지역이나 보전산지에서의

농업인주택 전원주택 을 짓지 못할 수도 있으니 주의해야 한다.
약 20평의 농가주택도 짓고 조그마한 텃밭도 일구고자 농업진흥지역

내의 농지 300평을 구입한 경우를 예로 들어 보자.
이 경우 20평의 농가주택을 지으려면 100평의 땅을 대지로 전용해야 한다
건폐율이 20%인 경우.
그러면 남은 땅 200평에 농사를 지어야 하는데,

이 경우 최소 요건인 303평에 못미처 농업인 요건을

충족시키지 못하게 되어 결과적으로 농가주택을 지을 수 없게 된다.

임업용 보전산지 내에 집을 지을 경우
농업진흥지역 내에서 농가주택을 짓는 경우와 마찬가지로 부지

총면적 660㎡ 200평 한도 안에서 전용이 허용된다.

따라서 가장 싼 땅값의 하나인 보전산지에서 전용허가를 받아 집을 지을 경우
높은 투자수익도 기대할 수 있는데,

이는 농업인만이 갖는 혜택의 하나이다.
대체산림자원조성비가 부과된다
관리지역 내의 땅을 사서 전원주택을 지을 경우 임야가 농지보다

유리한 점은 다음과 같다.

우선 땅값이 농지에 비해 싸므로 그만큼 경제적인 부담도 적다.

그리고 대개 마을이나 논밭이 있는 산 중턱에 자리하고 있기 때문에

전망이나 주변경관이 뛰어나다.
무엇보다 절차면에서도 농지보다 덜 까다롭다.

전용허가 시 농지는 소재지의 읍·면 농지관리위원회의  심사를 받은 다음

관할 시·군의 허가를 받아야 하지만, 임야의 경우에는 관할 시·군의 허가를 받기만

하면 되기 때문이다.
보전산지든 준보전산지든 관계없이 임야를 형질변경할 경우

대체산림자원조성비가 부과되는데,

이는 준보전산지 2,033원/㎡, 보전산지 2,642원/㎡ 농지에 부과되는 농지전용

부담금에 비해 저렴하다.
하지만 전원주택을 지을 경우 다른 부분에서 비용이 더 들어갈 수 있으니 주의해야 한다.
경사지를 평탄하게 만드는 평탄작업이나 축대나 옹벽의 축성작업 등이 그것인데,
이 역시 무시할 수 없으므로 이점을 충분히 고려한 후 땅을 매입해야 한다.

약초 재배는
보전산지 중에서 임업용 산지를 사는 것이 좋다.
또한 산의 경사도나 면적도 사전에 잘 확인하기 바란다.
임업용산지는 산지전용신고만으로 약초재배를 할 수 있다.
공익용산지는 약초재배 산지전용이 불가능함

산지전용 신고/허가 요건
재배할 약초나 수종, 산지 유형에 따라 다르다
산채 및 야생화 재배시
산지전용 신고 대상 : 농림어업인이 평균경사도 30도 미만이고 면적이

3천평 미만인 산지에서 재배할 때 산지전용 허가 대상 경사도나 부지

면적이 신고 요건보다 넘는 경우
관상수 재배
산지전용 신고 대상 : 농림어업인이 평균경사도 30도 미만이고

1만평 미만인 산지에서 재배할 때
단, 산지 안에 생육하는 입목 중 30년 이상 소나무 비율이 10 %를 초과하면 안됨
산지전용 허가 대상 신고 조건에 맞지 않는 경우
주택과 농막 건축

약초전문재배 임업인은 자기소유 임업용 산지에 200평 이내

부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.
또한 임산물 보관과 작업을 위한 약 60평 미만의 산림경영관리사와
농막을 각각 지을 수 있다. 

약 1천평 미만의 임산물 생산가공시설을 건축할 수 있다.